Моральный износ
В процессе эксплуатации здания подвергаются моральному износу, основная причина которого – технический прогресс.
Моральный износ – величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям.
Суть морального износа - с течением времени под влиянием непрерывного технического прогресса возникает несоответствия между вновь возводимыми и старыми зданиями, несоответствие здания его функциональным назначениям вследствие меняющихся социальных запросов.
Признаки морального износа
Запутанная планировка
Маленькие площади квартир
Отсутствие кладовых, отсутствие коридоров и прихожих, маленькие кухни, совмещенные сан.узлы, проходные комнаты
Недостаток благоустройства территории
Отсутствие ИТО или несоответствие нормам
Старые здания часто не удовлетворяют современным запросам людей и современным требованиям производства ни по своим габаритам, планировке, расположению помещений, внешнему облику, ни по уровню технического оснащения. Эти здания могут быть достаточно прочными, и физический износ их незначительный, но «морально» они устарели. Поэтому необходимо произвести реконструкцию, модернизацию, переустройство старого здания для приведения его в соответствие с современными требованиями.
Различают моральный износ двух форм.
Моральный износ первой формы связан со снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства, т.е. уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости.
Моральный износ второй формы определяет старение здания по отношению к существующим на момент оценки обмерно-планировочным, санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям, которые заключаются в дефектах планировки, несоответствии конструктивных элементов здания современным требованиям, отсутствии или неудовлетворительном качестве элементов инженерного оборудования.
Возможны два основных способа количественной оценки морального износа второй формы: технико-экономический и социальный.
Технико-экономический способ представляет систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости конструктивных элементов и инженерного оборудования различных зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости здания.
Метод социологической оценки второй формы морального износа основан на анализе процессов и обмена и купли-продажи жилья.
Моральный износ здания меняется скачкообразно, по мере изменения социальных требований, но ему здания подвергаются гораздо быстрее, чем физическому износу.
Нормативный, действительный, оптимальный и фактический срок службы зданий.
Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного функционирования при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Продолжительность безотказной работы элементов здания, его систем и оборудования не одинакова.
При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих элементов – фундаментов и стен. Срок службы других элементов может быть меньше нормативного срока службы здания. Поэтому в процессе эксплуатации здания эти элементы приходится заменять, возможно, несколько раз.
Нормативный срок службы элементов здания устанавливают с учетом выполнения мероприятий по технической эксплуатации.
Задачей мероприятий технической эксплуатации зданий является устранение физического и морального износа конструкций и обеспечение их работоспособности. Надежность элементов обеспечивается при выполнении комплекса мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту зданий.
Надежность - это свойство элемента выполнять функции, сохраняя свои эксплуатационные показатели в заданных пределах в течение требуемого периода.
Надежность характеризуется следующими основными свойствами: ремонтопригодность, сохраняемость, долговечность, безотказность.
Ремонтопригодность - приспособленность элементов здания к предупреждению, обнаружению и устранению отказов и повреждений путем проведения технического обслуживания и выполнения плановых и неплановых ремонтов.
Сохраняемость - способность отдельных элементов противостоять влиянию неудовлетворенного хранения, транспортировки, старению до монтажа, а также здания в целом до ввода в эксплуатацию и во время ремонтов.
Долговечность - сохранение работоспособности до наступления предельного состояния с перерывами для ремонтно-наладочных работ и устранения внезапно возникающих неисправностей.
Безотказность – сохранение работоспособности без вынужденных перерывов в течение заданного времени до появления первого или очередного отказа.
Отказ - это событие, заключающееся в потере работоспособности конструкции или инженерной системы.
Оптимальный срок зависит от средней стоимости капитального ремонта, межремонтного периода, объема первоначальных затрат на возведение здания. Чем реже ремонтируют конструктивные элементы и стоимость этих ремонтов минимальна, тем больше оптимальный срок службы элементов и здания в целом.
Основными конструктивными элементами, по которым определяется срок службы всего здания, являются наружные стены и фундамент.
Фактический срок службы характеризует реальную продолжительность пребывания основных фондов в производственной сфере с момента ввода объекта в работу и до выбытия из производства. На фактический срок службы влияют: конструктивная схема, качество изготовления, условия работы на технологической линии, соблюдение правил эксплуатации и, главное – количество циклов работы.
Организация работ аварийно-диспетчерских служб.
Для управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда создаются объединенные диспетчерские службы (ОДС) или районные диспетчерские службы (РДС) на микрорайоны или группы домов. Для каждой ОДС устанавливается перечень объектов диспетчеризации и контролируемых параметров инженерного оборудования.
Средства автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования, средства связи, контрольно-измерительные приборы (КИП) и счетчики должны устанавливаться в соответствии с инструкцией завода-изготовителя по проектам, выполненным специализированной организацией, и обеспечивать соответственно поддержание заданных режимов работы инженерного оборудования, своевременную подачу сигналов о нарушениях режимов работы или аварий, проводить измерение параметров работы оборудования для визуального или автоматического контроля его работы, обеспечивать надежную связь нанимателей, арендаторов и собственников приватизированных жилых помещений и диспетчерской, а также диспетчерской со службами по техническому обслуживанию и аварийными службами.
ОДС должны:
вести в специальных журналах учет заявок на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях;
контролировать сроки и качество их выполнения.
ОДС создают в жилых микрорайонах создают для :
контроля за работой инженерного оборудования жилых домов;
выполнения заявок населения по устранению мелких неисправностей и повреждений домового оборудования;
принятия оперативных мер по обеспечению безопасности граждан в местах аварийного состояния конструкций зданий,
своевременной уборке территорий домовладений, очистке кровель от снега и наледи.
ОДС осуществляет контроль за работой следующего инженерного оборудования:
— лифтов;
— систем отопления и горячего водоснабжения (тепловых пунктов, бойлерных, котельных, элеваторных узлов);
— систем холодного водоснабжения (насосных установок, водоподкачек), канализации;
— систем газоснабжения;
— электрощитовых жилых домов, дежурного освещения лестничных клеток, подъездов и дворовых территорий;
— кодовых запирающих устройств в жилых домах.
Кроме того, система диспетчеризации обеспечивает:
— контроль загазованности технических подполий и коллекторов;
— громкоговорящую (двухстороннюю) связь с абонентами (пассажирами лифтов, жильцами, дворниками), служебными помещениями, организациями по обслуживанию жилищного фонда, объектами другого инженерного оборудования (противопожарный водопровод, противодымная защита, пожарная сигнализация );
— установку и средства автоматизированной противопожарной защиты зданий повышенной этажности;
— включение сигнализации при открывании дверей подвалов, чердаков, машинных помещений лифтов, щитовых.
Работа ОДС осуществляется круглосуточно. Служба ОДС ведет непрерывный контроль за работой инженерного оборудования, регистрирует его работу в соответствующих журналах и немедленно устраняет мелкие неисправности и аварии; обо всех авариях или перерывах в работе систем водоснабжения, канализации,
тепло-, электроснабжения срочно сообщает в аварийную службу организации по обслуживанию жилищного фонда, а также в специализированные организации, обслуживающие лифты, газовое и водопроводно-канализационное оборудование и др.
Для обеспечения рациональной работы в ОДС должны быть:
комплект рабочей документации на все объекты, сети и сооружения,
схемы всех отключающих и запорных узлов систем оборудования,
планы подземных коммуникаций, комплекты ключей от всех рабочих, подвальных и чердачных помещений жилых домов.
Одной из основных функций ОДС является прием и выполнение работ по заявкам населения. Прием заявок осуществляется при непосредственном общении с жильцами по телефону, а также с помощью прямой связи по переговорным устройствам, устанавливаемым в подъездах зданий и кабинах лифтов.
Регистрация заявок населения и контроль за выполнением работ осуществляются с помощью журнала заявок населения или путем автоматизированной системы учета.
Руководитель ОДС (старший диспетчер):
— проводит ежесуточный осмотр диспетчерской системы, обращая особое внимание на исправность реле времени, ламп сигнализации на пульте, сигнализаторов загазованности, электрических фотовыключателей;
— проводит еженедельную профилактику аппаратуры, приборов и линий связи без вскрытия внутренней части аппаратуры;
— заменяет сгоревшие лампы на диспетчерском пульте;
— заправляет ленты в приборы для вычерчивания диаграмм, проводит смазку, заправку приборов чернилами и т.п.;
— передает заявки на ремонт в соответствующую специализированную организацию при неисправности приборов, аппаратуры или линий связи;
— анализирует характер поступающих заявок и причины их неисполнения;
— ежемесячно оценивает работу обслуживающей организации по выполнению заявочного ремонта.
Аварийно-ремонтные службы (АРС) создаются для оперативного устранения крупных повреждений, отказов, аварий конструкций и инженерного оборудования жилых зданий, сетей и объектов, обеспечения нормального функционирования и восстановления жилищного фонда.
Объектами обслуживания аварийной службы являются жилые дома и общественные здания, расположенные на территории района, вне зависимости от форм собственности. Состав аварийной службы комплектуется исходя из объема и технического состояния обслуживаемого жилищного фонда.
Аварийная служба осуществляет:
— срочную ликвидацию засоров канализации и мусоропроводов внутри строений;
— устранение аварийных повреждений систем водопровода, отопления и канализации, находящихся в собственности или на обслуживании жилищных организаций, обслуживаемых аварийной службой;
— ликвидацию повреждений во внутренних сетях электроснабжения, находящихся в собственности жилищных организаций, обслуживаемых аварийной службой;
— в нерабочее время обеспечение безопасности граждан при обнаружении аварийного состояния строительных конструкций зданий путем ограждения опасных зон, обрушения нависающих конструкций, находящихся в аварийном состоянии, или же принятия мер через местные органы самоуправления по переселению граждан из помещений, угрожающих безопасности проживания;
— содержание закрепленной за аварийной службой техники в исправном состоянии и использование ее по назначению.
При поступлении сигналов об аварии или повреждении магистралей водопровода, канализации, теплоснабжения, телефонной сети, подземной электросиловой и сетевой сети, трансформаторных подстанций и вводных шкафов, газопроводов и газового оборудования аварийная служба обязана сообщить в соответствующие специализированные коммунальные предприятия, их аварийные службы и проследить за выполнением необходимых работ указанными службами до полной ликвидации аварий.
Персонал аварийной службы и материальная часть должны постоянно находиться в полной готовности, обеспечивающей немедленный выезд бригад к месту аварии в любое время суток.
В помещении аварийной службы должны быть: схема района, список и адреса организаций, журнал учета аварий, городские телефоны, домашние адреса руководителей хозяйств, их домашние и служебные телефоны.
В нерабочее время и праздничные дни АРС совместно с диспетчерскими службами организаций по обслуживанию жилищного фонда обеспечивает своевременную ликвидацию аварий инженерных систем в жилых домах и на обслуживаемых объектах, а также принимает организационно-технические решения при угрозе стихийных бедствий (ураганы, сильные снегопады, обледенение дорог, резкие понижения температур и др.); о принятых мерах докладывает руководству вышестоящей диспетчерской службы и руководству органа местного самоуправления.
Дефекты зданий и их конструкций. Аппаратура и приборы для контроля за состоянием здания.
В каменных фундаментах (бутовых, крупноблочных и др.) встречаются следующие недостатки:
местные просадки,
вертикальные и косые трещины,
выщелачивание солей из цементного раствора,
расслоение кладки и выпадение отдельных камней в бутовых фундаментах,
отслоение или разрушение защитного слоя железобетонных панелей или штукатурки степ подвалов,
сырость на внутренних поверхностях подвала.
Повреждению или разрушению фундаментов способствуют также вымывание грунта оснований, насыщение водой прилегающего к (инструкциям грунта, появление в грунтовых водах агрессивных для материала фундамента веществ, пучение грунтов оснований (глины, суглинки и др.). Деревянные столбовые фундаменты разрушают загнивание и просадки опор.
Неравномерная осадка фундамента наиболее часто появляется в начальный период эксплуатации здания, когда происходят осадки основания. Позднее это может возникнуть при изменении режима грунтов основания.
Признаками, свидетельствующими о неравномерной осадке фундаментов, являются возникновение в стенах вертикальных косых трещин, клиновидное раскрытие стыков в крупнопанельных зданиях, искривление горизонтальных линий (цоколя, рядов кладки, стыков), перекосы конструктивных элементов, отклонение стен здания от вертикали и т. д. Фундаменты и степы подвальных помещений повреждаются в результате недостаточной глубины заложения и площади основания неоднородности несущего и подстилающего слоев основания, некачественной кладки, промачивания или промораживания основания в процессе строительства и эксплуатации, подтопления технических подвалов грунтовыми, поверхностными или эксплуатационными водами, увеличения нагрузок на фундамент выше допустимых (при надстройках), а также разрушения каменной кладки фундамента от ее переувлажнении действия знакопеременных температур и т. д.
Основными дефектами каменных стен являются:
трещины,
расслоение рядов кладки,
отклонение стен от вертикали,
выпучивание и просадка отдельных участков стен,
разрушение наружного поверхностного слоя стенового материале и архитектурных деталей,
выпадение отдельных кирпичей из перемычек над оконными и дверными проемах,
отсутствие и выветривание раствора швов кладки,
отслоение и разрушение штукатурки и облицовки,
щели под балконными плитами,
разрушение покрытий на выступающих частях стен,
отсыревание и промерзание конструкций,
выссолы из растворов и стенового материала.
В процессе эксплуатации крупнопанельных и крупноблочных зданий наблюдаются: протекание и высокая воздухопроницаемость стыков, разрушение заделки стыков, коррозия стальных закладных деталей, обеспечивающих несущую способность и устойчивость конструкций здания, обнажение или недостаточная защита арматуры в наружных железобетонных слоях стеновых панелей, разрушение фактурного слоя, ржавые пятна. Наиболее часто встречаются протечки в тонких стенах крупнопанельных жилых домов (толщина стен до 30 см) через вертикальные и горизонтальные стыки наружных стен, стыки сопряжения с панелями наружных стен оконных коробок, плит балкона и панелей крыш. Недостаточная защита от проникания в стыки воды связана в ряде случаев с отсутствием надлежащей герметизации стыков, противодождевых барьеров в горизонтальных стыках, декомпрессионных каналов и водоотводящих устройств в вертикальных стыках.
|
